Minder verstening, maar hoe?

Welke mogelijkheden heeft de gemeente Texel om “verstening” op het eiland tegen te gaan? Wat gebeurde er al en welke maatregelen zijn daarvoor genomen? En welke onmogelijkheden zijn er? Het staat in een notitie die het college aan de raad heeft verstuurd.

Welke maatregelen zijn al (veel) eerder genomen vanuit ruimtelijk beleid?

− Geen nieuwe locaties voor nieuwe parken en geen nieuwe slaapplaatsen meer uitgeven.

− Al tientallen jaren willen we het landschap open houden: dus de eis van ruimtelijke inpassing.

− Sinds 1997 de verplichting dat “zomerhuizenterreinen” een groensingel van 7 meter moeten hebben.

− In of nabij natuurgebieden kunnen kampeermiddelen op “Recreatie-Kampeerterreinen” niet worden omgezet naar stacaravans of zomerhuizen.

− De 25% regeling is ten einde is gekomen (uitsterfbeleid in de vigerende bestemmingsplannen).

− Sinds 2013 moeten slaapplaatsen die inpandig zijn (in een gebouw zitten) ook inpandig blijven. Zodat geen losse recreatieve opstallen mogelijk zijn.

Welke maatregelen zijn meer recent genomen naar aanleiding van het Toeristisch Toekomstplan (TTP)

− Verplaatsing van slaapplaatsen is niet meer mogelijk.

− Afwijkingsprocedure bij omzetting tent/caravan naar een zomerhuis.

− Aanscherping regelgeving rondom logies en ontbijt: meetbaar & handhaafbaar.

− Van vier naar maximaal twee recreatie-appartementen in bestaande monumentale stolpen, met een uitsterfregeling. Nieuwbouw van stolpen voor verblijfsrecreatie is niet meer mogelijk.

Andere tijden

Eind 2011, ten tijde van de financiële crisis toen de bouw in het slop zat, stemde de gemeenteraad in met de motie “Nog meer ruimte geven voor bouwen”. En wel NU! Bouwend Texel zit in de problemen en de gemeente moet nu echt alles doen wat binnen haar macht ligt om de helpende hand te bieden”. Daarop is in 2013 besloten om de omzetting van kampeerplek naar vakantiehuis mogelijk te maken en zomerhuizen te mogen vergroten naar 100 m2.

Daar is - ook gezien de marktvraag, de eisen van het Bouwbesluit en de wens van de raad om de invulling op een recreatiebedrijf aan de markt over te laten - veel gebruik van gemaakt. In de periode 2017-2021 zijn er volgens het ABF-rapport op Texel 125 vakantiewoningen bijgekomen.

Voordelen

Om ondernemers meer flexibiliteit te bieden en te kunnen inspelen op de vraag is in de bestemming “Recreatie– Verblijfsrecreatieve terreinen” de optie opgenomen om kampeerplekken om te mogen zetten naar andere typen verblijfsmogelijkheden. Denk aan chalets of vakantiehuizen. Dit kan zonder ingewikkelde procedures.

Er gelden een aantal randvoorwaarden:

Dat kan alleen binnen toegestane aantal slaapplaatsen en de toegestane maximale dichtheid (aantal per ha).

Maar geen mogelijkheden voor uitbreiding met nieuwe verblijfsrecreatie.

Resultaat

Wat is het resultaat van deze omzetting?

Door vernieuwing en uitbreiding van zomerhuizen en verblijfsrecreatieve gebouwen ontstaat een kwalitatief beter aanbod.

Ondernemers kunnen inspelen op de vraag naar meer luxe, zoals sauna, wellness en meer vierkante meters.

Door zomerhuizen wordt het seizoen verlengd. Dit resulteert in groei van het aantal overnachtingen en de inkomsten, zodat medewerkers jaarrond in dienst kunnen worden genomen.

Vaak?

Hoe vaak vindt omzetting plaats?

In de afgelopen tien jaar hebben twee terreinen van kampeerplaatsen naar stacaravans of chalets omgezet, op vijf terreinen naar zomerhuizen.

In de praktijk kunnen niet alle slaapplaatsen worden benut vanwege de beschikbare ruimte. De meeste vergunningen worden verleend voor nieuwbouw of vergroting van een zomerhuis (van 70 naar 100m2) binnen de bestaande planologische regels (en bestaande boomsingels).

Aantal kampeerplaatsen

11.000 slaapplaatsen blijven beschikbaar op kampeerterreinen, kamperen bij de boer of als kampeermiddel bij een woning (buitengebied).

Waar zitten nog bouwmogelijkheden?

De volgende bouwmogelijkheden zijn er nu nog binnen de bestaande slaapplaatsen op Recreatie-Verblijfsrecreatieve terreinen:

− Kampeerplaatsen, stacaravans of chalets omzetten naar zomerhuizen (binnen de regels van dichtheid en slaapplaatsen).

− De bestaande (slapende) slaapplaatsen benutten.

− Bestaande zomerhuizen, familiehuizen en verblijfsrecreatieve gebouwen vergroten binnen de huidige planologische mogelijkheden. Familiehuizen zijn sinds het bestemmingsplan Buitengebied 2013 mogelijk. De oppervlakte van een familiehuis mag maximaal 400 m² bedragen en telt ook voor meer slaapplaatsen (10, 15 of 20, afhankelijk van de oppervlakte).

Opties voor vermindering

Welke mogelijkheden (en consequenties) zijn er om verdere verstening tegen te gaan, inclusief het terugbrengen van de inhoud van huisjes, de maximale hoogte te verlagen of het aantal  zomerwoningen per terrein te verkleinen? 

Onderstaande mogelijkheden kunnen volgens het college bijdragen aan het verminderen van verstening:

Planschade

Om het risico op planschade te verkleinen moet voldoende en duidelijk worden gecommuniceerd (‘een goede voorzienbaarheid worden gecreëerd’) en een overgangsperiode of uitsterfconstructie worden gehanteerd.

Bij de Ruimte voor Ruimte regeling kan per 1.200 m2 gesloopte agrarische bedrijfsbebouwing: één recreatieve opstal (zijnde een recreatief (onderdeel van een) gebouw, 5 slaapplaatsen) of 1 woning worden geplaatst.

De klankbordgroep heeft aangegeven dat het beperken kan betekenen dat in de komende jaren flink verbouwd gaat worden en ook de kans dat sommige ondernemers niet meer hun park exploitabel kunnen krijgen; met kans op verpaupering.

Aanbeveling (naast de maatregelen in het paraplu-bestemmingsplan en TTP):

De omzetting naar zomerhuizen op Recreatie-Verblijfsrecreatieve terreinen alleen mogelijk te maken met een afwijkingsbevoegdheid. Daarbij worden dan voorwaarden gesteld, op het gebied van inpassing. erfinrichting en ruimtelijke onderbouwing.

Alternatieven

Welke alternatieven zijn er voor het tegengaan van verstening?

− Het opkopen door de gemeente en vervolgens saneren, naar kamperen, naar wonen (dan blijft de verstening wel bestaan) of naar natuur.

− Het stimuleren (subsidiëren) van sloop van zomerhuizen en het vervangen door bijvoorbeeld natuur.

Bron: Notitie over verstening, college van b en w, naar aanleiding van een motie van het CDA uit 2021.

Gerard Timmerman