Wees als koper alert op gebreken
Wanneer je als koper na de aankoop van een huis een gebrek ontdekt dat je vooraf niet had opgemerkt, is dat vervelend. Maar dat betekent niet automatisch dat de verkoper aansprakelijk is. Hoe zit dat?, vroegen we makelaar Joost Coutinho van Texel Vastgoed.
Wat kun je als koper vooraf doen om te voorkomen dat je na de aankoop met een “verborgen gebrek” of andere mankementen die je niet waren opgevallen wordt geconfronteerd?
Het staat koper altijd vrij om bij de bezichtiging een deskundige mee te nemen om de woning ook kritisch te beoordelen. Een koper kan zich niet geheel verschuilen achter de informatieplicht van de verkoper, maar heeft wettelijk zelfs een onderzoeksplicht. Een paar extra ogen meenemen tijdens een bezichtiging is zelfs aan te bevelen, want diegene staat er vaak wat nuchterder in tijdens de bezichtiging. Maar plat gezegd; wat een verkoper niet weet of geweten kán hebben, kan hij ook niet melden. Hoe graag hij dat ook zou willen. De bewijslast ligt bij koper.
Wat is het verschil tussen een taxatierapport en een bouwkundig onderzoek?
Een bouwkundig onderzoek spitst zich toe op de fysieke staat van de woning. Het betreft een grotendeels visuele inspectie, gekoppeld aan de kennis/ervaring van de onderzoeker. De bouwkundige mag zonder toestemming van de eigenaar/verkoper geen “breek-werkzaamheden” uitvoeren.
Als koper heb je een onderzoeksplicht
In bouwkundige rapporten staan doorgaans allerlei uitsluitingen van verantwoordelijkheid van de inspecteur. Dit om eventuele misverstanden te voorkomen.
In een taxatierapport is het bouwkundig onderzoek ondergeschikt. Dit wordt in het rapport ook altijd benoemd. Het rapport geeft meer een breed beeld op basis van alle publiek- en privaatrechtelijke aspecten en de algemene conditie/staat van de woning. Ook zeker met betrekking tot duurzaamheidsaspecten, vermoedens van aanwezig asbest, houtrot, verontreiniging bodem, perceelgrenzen, wel/niet vergunde (overige) bouwwerken op het perceel.
Wanneer is de verkoper aansprakelijk voor een verborgen gebrek?
Er zijn een aantal voorwaarden waar allemaal aan moet worden voldaan, wil een koper met succes een beroep op de “verborgen gebrek-clausule” kunnen doen:
Het gebrek moet voor de koper bij de bezichtiging redelijkerwijs niet zichtbaar zijn geweest (denk aan onderzoeksplicht koper);
Het gebrek moet een normaal gebruik van de woning (het gekochte) in de weg staan (dus niet; een buts in een deur);
Het gebrek moet binnen een redelijke termijn na verwerving aan het licht komen. (dus een lekkage van buitenaf na een jaar melden, is niet zo zinvol, tenzij het een jaar lang niet heeft geregend).;
Je moet als koper kunnen aantonen dat verkoper van het gebrek wist of geweten kon hebben;
Het gebrek is door verkoper niet vooraf aan de orde gesteld.
Wat doe je als de verkoper aansprakelijk blijkt?
Van belang is dat verkoper na het ontdekken van het verborgen gebrek eerst in de gelegenheid wordt gesteld om er iets van te vinden, dan wel het gebrek te (laten) herstellen.
Voorbeeld: Een koper constateert na aankoop lekkage binnen. De oorzaak blijkt te liggen bij de oude schoorsteen. Vervolgens laat koper de schoorsteen afbreken en een nieuwe opbouwen en meldt zich eerst dan met de nota bij de verkoper.
Dat gaat niet goed. De koper had zich toen hij het euvel ontdekte eerst moeten melden en de verkoper in de gelegenheid moeten stellen hier iets van te vinden en het mogelijk te laten herstellen. Een nieuwe kitvoeg of loodloketten was/waren wellicht al afdoende geweest om de lekkage te verhelpen.
Kan het bij oudere woningen, zoals die aan de Thijsselaan, zijn dat de verkoper gevrijwaard is van aansprakelijkheid bij verborgen gebreken?
Bij wat oudere woningen wordt doorgaans een extra bepaling in de koopovereenkomst opgenomen dat de koper zich er goed van vergewist dat je aan een oudere woning andere eisen dient te stellen dan aan een nieuwbouwwoning. Dit wordt dan verwoord in een uitsluitingsclausule/ouderdomsclausule.
Gerard Timmerman