mr Natalie schrijft...
Wonen en zo…
In mijn columns heb je de afgelopen jaren kunnen lezen hoe het bij sommige mensen enorm mis ging, waarbij ik vervolgens kwam met juridische tips. Vanuit mijn intentie dat je het zelf anders doet. Deze keer deel ik iets over mezelf, als haakje naar het huidige onderwerp.
Jarenlang ben ik de trotse eigenares geweest van een licht appartement aan een prachtig park in de Randstad. Als pas afgestudeerde had ik meteen een baan aangeboden gekregen als advocaat-stagiair bij een internationaal kantoor in Amsterdam. Ik kreeg dus ook een hypotheek. In die tijd was het net als nu een gekkenhuis op de woningmarkt, dus ik was erg blij dat mijn bod was geaccepteerd. Waar ik al snel achter kwam, is dat ik ook rekening moest houden het onderhoud van de gemeenschappelijke ruimte. Het bijwonen van de vergaderingen van de Vereniging van Eigenaren was daardoor een must. In alle eerlijkheid was ik daar op dat moment niet super enthousiast over, want die avond was er ook een borrel. Samen met mijn bovenbuurman, architect, heb ik wel actief deelgenomen, waardoor we jarenlang een financieel gezonde VvE hebben gehad. Omdat er juridisch helaas veel misgaat bij VvE’s, sta ik daar nu bij stil. Wellicht woon je zelf niet in een appartement, maar verhuist je dochter wel binnenkort naar een appartement, of is je tante net bestuurder geworden van een VvE. Ook dan is deze column voor jou. Lees je mee?
Naast de wettelijke vereisten van oprichting heeft elke VvE de plicht jaarlijks een minimum voor groot onderhoud te reserveren. Minimaal anderhalve procent van de herbouwwaarde (sommige VvE’s gebruiken anderhalve procent van de WOZ-waarde van alle eenheden) of voldoende om invulling te geven aan het Meerjarig onderhoudsplan (MJOP). Denk bij een MJOP aan controle op betonrot, dak en schilderonderhoud. Wanneer zijn deze onderwerpen van belang zijn? Bijvoorbeeld bij verkoop of koop van een appartement. Als je een hypotheek nodig hebt zal je hypotheekverstrekker de volgende documenten willen ontvangen om te controleren of de VvE voldoende actief is. De inschrijving van de VvE bij de Kamer van Koophandel, de begroting voor het lopende jaar of MJOP, het bedrag in het reservefonds, het financieel verslag van het afgelopen jaar, de laatste notulen van de Algemene Vergadering, de splitsingsakte inclusief verzekeringen, en informatie over bestuur en rolverdeling. Kortom veel zaken waar het VvE bestuur, aangestuurd door haar leden, verantwoordelijk voor is. Als er een slapende VvE is kan de hypotheekaanvraag voor de nieuwe eigenaar afgewezen worden. Gewoonweg omdat het te risicovol is. Tenzij de VvE alsnog aan deze eisen gaat voldoen. Iets waar elk lid van de VvE verantwoordelijk mede voor is.
Ben je bestuurder? Weet dat dit een juridisch risico kan hebben. Stel dat je als bestuurder een opdracht hebt gegeven aan de plaatselijke dakdekker voor het vernieuwen van de dakbedekking. Er wordt door de VvE een grote aanbetaling gedaan en kort daarna gaat de dakdekker failliet. Waardoor de VvE haar aanbetaling kwijt is. Als er vooraf géén onderzoek is gedaan naar de financiële positie van de dakdekker, dan kan de vereniging de bestuursleden persoonlijk (!) aansprakelijk stellen voor de financiële schade. Dat wil je natuurlijk niet, dus sluit bij de lokale verzekeraar op ons eiland óók een bestuurdersaansprakelijkheidsverzekering af. Op een mooie werkweek.
Aloha,
mr. Natalie Sylvette Bakker