Koophuis voor veel Texelaars nog ver weg
“Het aantal betaalbare koopwoningen voor lage inkomens dat op de markt komt, is zeer beperkt. Die worden ook nog eens snel verkocht. Lage inkomens vissen dus relatief vaak achter het net.” Het zijn conclusies uit het onderzoek van Bureau Stec in juni 2019 over scheefgroei in de woningmarkt en Texelaars die het nakijken hebben. Hoe is de situatie op de huizenmarkt voor de lage- en middeninkomens anderhalf jaar na het instellen van de koopprijsgrens van 6 ton?
Dat je met bouwen van nieuwe huizen het huisvestingsprobleem niet oplost, bleek onder meer op de Groeneplaats. Zes van de negen nieuwe appartementen werden door overkanters gekocht. Om herhaling te voorkomen trad in juli 2019 de Huisvestingsverordening in werking. Maar zo makkelijk blijkt dat niet te gaan. Dat ondervond een Texelse met interesse in een van de 17 huizen op het te bouwen ’t Erf Den Burg. De prijzen lopen uiteen van €425.000,- (rijtjeswoning) tot €595.000,- (vrijstaand). Dik boven haar budget. Tot haar verbijstering mogen de huizen, ondanks dat ze onder de 6 ton zitten, ook worden gekocht door niet-Texelaars. Hoe zit dat?
Toen de raad in juli 2019 de Huisvestingsverordening instelde, werd gelijktijdig besloten om ’t Erf van Den Burg (17 woningen) daarvan uit te zonderen (en daarmee van de koopprijsgrens van 6 ton). Net als de projecten Voor Mekaar in Strend (De Akker, 16 woningen), De Korf III in De Koog (20 appartementen) en in de Kantoorstraat (14 appartementen). Argument voor deze uitzondering was dat “de ontwikkelaar geen rekening kon en behoefde te houden met deze ingreep in de woningmarkt”.
Eind 2018, dus ruim vóór het raadsbesluit, kwam het nieuws dat projectontwikkelaar KRKTR in samenwerking met ORGA en conceptbureau Beyond Now de selectie had gewonnen voor het ontwerpen en realiseren van deze duurzame woonwijk. “Texel krijgt een van de meest duurzame buurten van Nederland”, meldde het persbericht over de nul-energiewoningen en de inrichting van het gebied.
De Texelse die op zoek is naar een huis bezocht ruim een jaar geleden een voorlichtingsavond over ’t Erf van Den Burg. “Er was veel belangstelling, met name 60-plussers zoals ik, die kleiner willen gaan wonen en die een betaalbaar koophuis zoeken. Gelijkvloers met een slaapkamer beneden, etc. Tot veler teleurstelling bleek dit niet aan de orde. Het worden grotere en duurdere huizen. Daarvoor bleken onder de Texelse bezoekers heel weinig gegadigden. Er was wel een overkants stel, van wie we aannamen dat ze niet in aanmerking komen. De vraagprijs zit immers onder de koopprijsgrens van zes ton. Dat bleek dus niet zo. Nu zul je zien dat ook deze huizen naar overkanters gaan en dat wij als Texelaars wéér achter het net vissen. Dat kan toch niet de bedoeling van ons huisvestingsbeleid zijn.”
Ronald Schaap van ontwikkelaar KRKTR: “Wij zijn gebonden aan de uitgangspunten in de prijsvraag van de gemeente. Zoals het stedenbouwkundig- en beeldkwaliteitsplan, de duurzaamheidsambitie, de grondprijs en het aantal woningen. Toen wij die randwoorden samenvoegden, wisten wij dat we niet voor het lagere segment gingen bouwen. We hebben echt ons best gedaan om het toch voor Texelaars bereikbaar te houden. We bieden heel veel kwaliteit. Mensen krijgen veel waar voor hun geld en doordat de woningen energieneutraal zijn, besparen zij op hun energiekosten. Dit scheelt fors in de netto maandlasten. Maar voor Texelse begrippen toch de bovenkant van de markt. Ik snap het sentiment."
Wat zegt de gemeentelijke woonvisie uit 2016? “De Texelse bevolking naar wens en tevredenheid te laten wonen op Texel en zoveel mogelijk de woonwensen en woningbehoefte van de bewoners te realiseren (vooral) binnen de bestaande voorraad, met bijzondere aandacht voor de betaalbaarheid van de woningen en het faciliteren van het zo lang mogelijk zelfstandig thuis blijven wonen van senioren.”
Je zult zien dat deze huizen naar overkanters gaan en Texelaars achter het net vissen
Hoe verhoudt dit zich tot de realiteit? Bureau Stec concludeerde in 2019 dat het aanbod betaalbare koopwoningen (tot €210.000) voor lage- en middeninkomens relatief beperkt is. Ze werden ook nog eens bovengemiddeld snel verkocht, zodat de middeninkomens (mogelijk) relatief vaak achter het net vissen. Ook in de prijscategorie daarboven (tot circa €300.000,-) is de "marktdynamiek" – en daarmee de mogelijke concurrentie tussen potentiële kopers – relatief hoog. Alleen in het duurdere segment, vanaf zo'n €450.000,-, stonden volgens Stec relatief veel woningen te koop. Anders gezegd: de gemiddelde vraagprijs en het aanbod waren omgekeerd evenredig. Sinds half 2019 is de huizenmarkt verder aangetrokken en het aanbod verschraald.
Een greep uit het overige aanbod:
Den Burg: Vaargeul: tussenwoning met een woonoppervlak van 113 m² en totaal 154 m²: €334.500,-; Vuurbaeck: twee-onder-één-kap, 124 m2/250 m2, €465.000,-; Vroonlant: vrijstaand 171 m²/507 m², €612.500,-.
Oudeschild: Houtmansstraat (één van vijf nieuwbouwwoningen voormalige Spar): Halfvrijstaand, 87 m2, 126 m2, €341.000,-.
De Koog: De Korf III: Twintig appartementen, in grootte variërend van 43 tot 50 m2, in prijs variërend van €162.500,- tot €199.500,-.
De Cocksdorp: Schipper Boonstraat: vrijstaand 122 m²/423 m², €429.000,-; Kikkertstraat: twee-onder-een-kap 96 m²/300 m², €300.000,-.
Makelaar Richard Kortekaas van TM Vastgoed over de huizenmarkt: “Het aanbod is al een paar jaar heel mager. In combinatie met de lage rente gieren de prijzen omhoog. Texel is daarin geen uitzondering. Specifiek hier is dat er weinig aanbod is. Daarom had ik liever gezien dat de gemeente in De Tuunen andere keuzes had gemaakt. Met een goede ruimtelijke onderbouwing hadden er daar in plaats van de huidige 140 ook 200 gepast. In diverse segmenten, waar behoefte aan is. De vraag is hoeverre dat nu, door de prijs en doordat de buiteninrichting op wat idealistische leest is geschoeid, nu het geval is. Daar lag een goede kans om een stuk woningnood voor de lage- en middeninkomens weg te poetsen. Als je het aanbod vergroot, zullen de prijzen dalen."
"De 17 koophuizen van 't Erf zijn niet op de lage- en middeninkomens geprijsd. De gemeente stelt de kaders. Bij nieuwbouwprojecten is landelijk de verhouding huur en vrije sector vaak 30:70. Door de hogere grondprijs voor vrije sector konden goedkopere huurwoningen worden gebouwd. De Tuunen is uit deze verhouding. Ik kan me voorstellen dat je voor vrije sector daar een aanzienlijk hogere grondprijs betaalt. Als ontwikkelaar reken je die door en je hebt ook met andere factoren, zoals hogere bouwkosten te maken. De huizen zijn dan wel weer energie nul, en daardoor circa €30.000,- tot €50.000,- meer waard. Je krijgt er ook een hoger hypotheek door."
"Bij het onderzoek door Bureau Stec in 2019 is het een gemiste kans dat er geen informatie uit de markt is gevraagd. Als makelaars hadden we veel informatie kunnen geven. Wij staan dagelijks met onze poten in de klei. Maar geen van de makelaars is gebeld door Stec."
"Een koopprijsgrens van 4,5 ton is voor mij acceptabel en conform het advies van Bureau Stec. Tot die prijs kunnen Texelaars het gemiddeld ongeveer betalen. Maar 6 ton werkt averechts. Wat je in de markt nu ziet is dat de categorie tussen 4,5 en 6 ton een lastig segment is. Als je wilt verhuizen, maar je vindt geen koper, heb je ook geen doorstroming. Daarmee strooi je zand in de machine. Volgens mij is Texel de afgelopen jaren niet overspoeld met overkanters en pensioengerechtigden. We willen toch de scholen, verenigingen en voorzieningen in stand houden. Dus wat is er mis met een klein aandeel overkanters die echt niet alleen pensioengerechtigden zijn? Er zitten ook jonge gezinnen bij. Ook dit kan een reden zijn om de koopprijsgrens te verlagen."
Hans van Es van de Texelse Makelaars. “Natuurlijk moet je ook voor de onderkant van de markt bouwen. Maar in principe is het zo dat als je in ’t Erf een huis koopt, dan komt ergens anders weer een huis vrij. Als het een doorstromer is, dan bijvoorbeeld een twee-onder-een-kap. Maar inderdaad, tenzij iemand van de overkant koopt.”
Wat zegt het college van b en w tegen Texelaars met lage- en middeninkomens die een huis willen kopen, maar dat nu niet redden?
"Door middel van CPO (Collectief Particulier Opdrachtgeverschap) worden 4 woningen 2 onder 1 kap en in het lage segment 6 vrije sector tiny houses gebouwd. Verder worden op het Marserf nog 15 woningen (naar verwachting 9 middel-dure huur en 6 koopwoningen in een lagere prijscategorie dan ‘t Erf van Burg) gerealiseerd."
Heeft het instellen van de koopprijsgrens effect gehad? B en w meldde in november 2020 dat dit “gelet op de korte termijn lastig is te meten en dat het effect pas op lange termijn zichtbaar is”. “De noodzaak voor bescherming van de woningmarkt is blijvend aanwezig”, adviseerde het college de raad in november 2020 de koopprijsgrens van €600.000,- te handhaven. Met tevens het advies de middeldure huur (vanaf de liberalisatiegrens tot €1.250,-) ook onder de verordening te brengen.
B en w: "Daarnaast is er nieuwbouw nodig. "Nieuwbouw vergt regionale afstemming en afstemming met de provincie, hiertoe is eind vorig jaar het convenant Regionale samenwerkingsafspraken woningbouw van de Kop van Noord-Holland 2020-2030 (Kwalitatief Woningbouwprogramma Kop van Noord Holland) vastgesteld. De bescherming van de bestaande woningvoorraad door middel van de huisvestingverordening draagt bij aan de onderbouwing van de nieuwbouwbehoefte."
Gerard Timmerman
