mr. Natalie schrijft...
Huis met gebreken…
Stel je koopt een woonhuis en na de verhuizing ontdek je ernstige scheurvorming of waterschade. Kan je de verkoper aanspreken op dit verborgen gebrek? Of moet je toch bij de makelaar zijn? Kan je de koopovereenkomst ontbinden op grond van dwaling? Of sta je met lege handen.
De kans is groot dat je helemaal niet bezig wilt zijn met de vraag: kan ik iemand aansprakelijk stellen en zo ja wie? Je wilt lekker genieten in je nieuwe huis en de oude eigenaar of makelaar hier niet mee lastig vallen. Maar ja… als een eerste schatting uitkomt op €25.000,00 aan herstelkosten, wordt het toch wel noodzakelijk om de juridische mogelijkheden te onderzoeken.
Belangrijk is dat je weet dat bij het kopen van een zaak, van een huis tot een auto, de verkoper niet slechts aan zijn eigen belangen dient te denken, maar ook aan die van de koper. Dit is de mededelingsplicht of spreekplicht. De verkoper heeft niet alleen een spreekplicht als de koper informatie vraagt over het te kopen product, maar ook als de koper geen informatie vraagt. Ook in dat laatste geval dient de verkoper de koper op de hoogte te stellen van gebreken die van invloed zijn op de aankoopbeslissing of de aangeboden prijs.
Een voorbeeld van een schending van de mededelingsplicht aldus het Gerechtshof Leeuwarden is de zaak waarin de verkoper de koper niet op de hoogte heeft gesteld van een rapport van een dak-deskundige waarin de deskundige aangeeft dat het rieten dak diverse mankementen vertoont. Er kan dus sprake zijn van een schending van je plicht. Een koper dient minimaal enig onderzoek te doen voor hij tot koop overgaat. Bijvoorbeeld een bouwkundig onderzoek bij de aankoop van een huis. Maar stel dat de verkoper zijn mededelingsplicht niet is nagekomen en de koper heeft verzuimd voldoende onderzoek te doen. Wie is dan verantwoordelijk in geval van een ernstig gebrek? Uit een arrest van de Hoge Raad Van der Geest/ Nederlof volgt in dit geval de rechtsregel dat de verkoper die zijn mededelingsplicht heeft geschonden ter afwering van een claim niet kan stellen dat de koper maar voldoende onderzoek had moeten doen.
De gevolgen hiervan voor de verkoper? De koper kan vorderen dat de verkoper de gebreken herstelt en als de verkoper dat weigert de koopovereenkomst ontbinden. Of dit in jouw situatie ook het geval is hangt van een heleboel zaken af. Veelal zal de verkoper erkennen dat het gebrek er is maar de ernst van het gebrek betwisten met verwijzing naar het standaard NVM-model koopcontract. In deze overeenkomst staat dat de onroerende zaak aan koper in eigendom zal worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van de koopovereenkomst bevindt, met alle daarbij behorende (….) zichtbare en onzichtbare gebreken.
Stel dat dit artikel in jouw koopovereenkomst staat, kan je dan als koper nog iets doen met die schade van €25.000? Dat is wellicht mogelijk indien de gebreken het normale gebruik belemmeren én die niet aan de koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van de koopovereenkomst. In dat geval kan de verkoper aansprakelijk zijn voor de herstelkosten als je dit gebrek binnen de wettelijke termijnen op de juiste manier oppakt.
Aloha,
mr. NaTalie Sylvette Bakker