Toerisme rukt op in Orchismient
Een tweede woning als optrekje voor welgestelde overkanters om hier zo nu en dan te verblijven, blijkt steeds vaker een recreatieobject van groot formaat. Villa Duincoogh aan de Orchismient wordt aangeboden als luxe vakantiehuis voor 14 tot 20 personen.
Bewoners van deze Koger buurt zien deze ontwikkeling bezorgd en met afschuw op zich afkomen. Ze ervaren de overlast als een aanslag op hun woongenot en zien het gebruik van tweede woningen ook als sluipweg naar verdere groei van het toerisme, ten koste van de leefkwaliteit.
Vooruitlopend op de rechtszaak zijn er achter de schermen de nodige (juridische) argumenten uitgewisseld tussen partijen, getuige de inzage die de redactie heeft gekregen in onderliggende stukken.
Cruciaal in deze kwestie is de vraag of woningen zoals deze, die ook als “tweede woningen” in het bestemmingsplan staan, mogen worden gebruikt voor recreatieve verhuur. Volgens mr. Ron Verheijen, raadsman van aanvrager Robbert de Jong, is dit geen aanduiding van tweede woning in de zin van dat men aan de overkant een permanente woning heeft (zoals menigeen veronderstelt) en op Texel een tweede woning (waar men nu en dan verblijft). “Met de bestemming tweede woning is in het bestemmingsplan het recht gegeven om deze woning zowel permanent als recreatief te gebruiken. Men mag er permanent wonen (desgewenst met de combinatie Bed & Breakfast) maar men mag de woning ook recreatief verhuren.” Geheel verhuren aan toeristen mag volgens Verheijen ook.
Een stelling die wordt bevestigd door de gemeentelijke Bezwaarschriftencommissie. "De nieuw te bouwen woning mag op grond van het bestemmingsplan worden gebruikt voor recreatieve bewoning. De commissie stelt ook dat dat de woning kan worden gebruikt als recreatief opstal.
Hoe zit het dan met het aantal toegestane toeristische bedden? Verheijen: “Bij de bestemming tweede woning geldt geen maximaal aantal bedden.” Het college zegt hierover: "Wanneer in een gebouw gelegenheid wordt geboden om aan meer dan 10 personen recreatief nachtverblijf te bieden is daarvoor een omgevingsvergunning ‘brandveilig gebruik’ nodig."
Bezwaarmakers zeggen dat het huis niet wordt gebouwd voor eigen bewoning, maar uitsluitend voor recreatieve verhuur aan individuele groepen.
Gevoel als Don Quichotte tegen windmolens. Onze argumenten zijn van tafel geveegd.
Een argument dat volgens Verheijen faalt. Eigen bewoning is geen eis volgens de planregels en recreatieve verhuur mag volgens het bestemmingsplan.
Over de beoogde verhuur aan groepen op nummer 20: Groepsverhuur heeft de eigenaar volgens Verheijen niet voor ogen. Ook de bewering van omwonenden dat in het huis 14 tot 21 toeristische bedden komen, gepaard gaan de met de nodige overlast, is volgens de raadsman “een raadsel”. “Bij 7 kamers ligt het maximum op 14.” (Volgens een klager net zoveel slaapkamers als nr. 53, dat aan 20 mensen wordt verhuurd. Verheijen zegt die situatie niet te kennen.) De commissie Bezwaarschriften stelt verder dat "nergens in het bestemmingsplan een beperking is opgenomen ten aanzien van het aantal slaapkamers, dan wel dat deze al of niet over een badkamer mogen beschikken. Daarentegen is het niet toegestaan om de woning te gebruiken als hotel waarbij alle kamers afzonderlijk worden verhuurd. Het college meldt: "Gebruik door een familie of een groep voor vakantie is toegestaan."
De stelling dat parkeerdruk zou ontstaan, is volgens Verheijen niet terecht: “Cliënt voldoet aan de norm qua parkeren op eigen terrein.” Hij wijst er terloops op dat de gasten bij één van de bezwaarmakers niet op het eigen terrein kunnen parkeren.
Verder benadrukt de raadsman dat de woning conform het bestemmingsplan zal worden gebruikt, als permanente woning (eventueel met logies en ontbijt) of als recreatiewoning. Voorts dat de woning niet als pension en/of hotel zal worden gebruikt." Voor de commissie is er geen reden te veronderstellen dat de woning als hotel zal worden gebruikt. "Wanneer bezwaarmakers van mening zijn dat dit wel aan de orde is, dan kunnen zij een handhavingsverzoek indienen bij de gemeente." Het afzonderlijk verhuren van kamers is wel mogelijk, zo stelt de commissie, als het huis permanent wordt bewoond en sprake is van logies met ontbijt. "Hiervoor moet de B&B ondergeschikt zijn aan de permanente bewoning en mogen hiervoor ten hoogste zes slaapplaatsen in maximaal drie kamers zijn ingericht."
Ook de omvang van het huis, dat van circa 210 m2 naar circa 450 m2 wordt uitgebreid, met een inhoud van 630 naar 1300 m3, is in het geding. Omwonenden zien de grootte onder meer als een aantasting van het straatbeeld. Desondanks voldoet het aan de regels in het bestemmingsplan. Volgens Verheijen gaat het niet om een ontsierend massaal gebouw en past het binnen het gebruik van omliggende woningen en het straatbeeld. Toen het huidige bestemmingsplan van kracht werd, zijn de afmetingen verruimd. Doordat omwonenden destijds geen bezwaar hebben gemaakt, hebben ze hun kans laten liggen. Maar, zoals dat vaak gaat, heeft men zich toen de gevolgen niet gerealiseerd.
Een argument waar buurtbewoners weinig begrip voor hebben. "We voelen ons in dit hele proces als Don Quichotte die tegen windmolens vecht. Onze argumenten worden telkens van tafel geveegd. Maar ondertussen groeit de overlast en wordt het steeds drukker."
Ook trekken omwonenden een verklaring van de indiener van de aanvraag over het toekomstig gebruik tijdens de hoorzitting van de Bezwaarschriftencommissie in twijfel. Kort daarna droeg deze indiener (van Centaurus Vastgoed BV) het eigendom namelijk over aan de bv van zijn broer Robbert de Jong. Volgens de bezwaarmakers is het weinig aannemelijk dat deze eigendomsoverdracht ten tijde van het afleggen van de verklaring bij de aanvrager onbekend was.
Verheijen noemt dit een merkwaardige beroepsgrond, die er op neer zou komen dat het college de aanvraag niet op generiek gebruik volgens het toepasselijke bestemmingsplan, maar op het specifieke gebruik van deze ene aanvrager zou toetsen.” Robbert de Jong meldt daarover aan de gemeente dat de wisseling van eigenaar geen enkel verschil maakt voor de afgegeven verklaring. Die houdt in dat de woning conform het bestemmingplan gebruikt zal worden, derhalve als permanente bewoning (evt. logies en ontbijt) of als recreatiewoning. En dat de woning niet als pension en/of hotel zal worden gebruikt.
Verheijen bestrijdt overigens de suggestie dat zijn cliënt de enige is die deze buurt recreatieve activiteiten ontplooit. “Diverse klagers verhuren zelf ook volop aan toeristen. Bijvoorbeeld Orchismient 18, dat zelfs is opgedeeld in een groot en klein gedeelte. Ook buurpercelen van “niet-klagers” zijn in gebruik voor toeristische doeleinden."
Verheijen presenteerde de Bezwaarschriftencommissie een lijst van recreatieve verhuur van (tweede) woningen aan toeristen (ook B&B) in deze omgeving. Het gaat om Orchismient 14, 16, 18, 24, 27 en 28 en Epelaan 19, 21, 25, 27 en 31.
Maar het fenomeen is veel wijdverbreider. In 1997 stonden er verspreid op Texel 247 tweede woningen geregistreerd. Uitgaande van de norm van vijf toeristische bedden per woning, zijn dat 1235 bedden. Maar uitgaande van de twintig waarvoor Orchismient 53 wordt aangeprezen, zijn dat er een kleine 5.000.
Worden de slaapplaatsen in tweede woningen zoals deze meegenomen in de telling van slaapplaatsen? Dat is nu, net als bij B&B en vaartuigen van passanten in Waddenhaven Texel niet het geval.
De impact van toeristische (groeps)verhuur van tweede woningen is groot, stellen omwonenden. Harry Wuis, die namens een aantal omwonenden spreekt: “Permanent wonen en toeristische verhuur en toeristisch gebruik zijn niet altijd een goede combinatie. Het gaat gepaard met de nodige overlast. Als je er pal naast woont, heeft het ook gevolgen voor de waarde van je woning, want ze zijn minder aantrekkelijk om in te wonen. Wat je ziet is dat toeristische ondernemers zoals hier deze huizen opkopen en her- of verbouwen voor de verhuur aan toeristen. Zo zie je niet alleen de woonkwaliteit in een straat als de Orchismient achteruit gaan, sluipenderwijs geeft het ook meer toeristische drukte en overlast op het hele eiland. Kijk maar naar nr. 53, waar de twintig gasten met tien auto’s waren gekomen. Ik denk niet dat die daar de hele dag voor de deur blijven staan, ze gaan het eiland over.”
Het is volgens Wuis niet voor niets is dat, ook vanuit de concentratiegedachte, er vroeger voor gekozen is om het toerisme te concentreren in vakantieparken aan de westkant van het eiland. Bij de aanleg van de Orchismient was er te weinig vraag naar permanente vrijstaande woningen. Om de verkoop aantrekkelijker te maken hebben ze er de bestemming tweede woningen van gemaakt. Achteraf gezien een historische fout, waarvan we nu de nadelige gevolgen zien.”
Al enige tijd hanteert de gemeente een "uitsterfbeleid" voor tweede woningen. Maar wegbestemmen, wat tot waardevermindring kan/zal leiden, gaat niet zonder slag of stoot en werd al eens succesvol aangevochten.
Gerard Timmerman
