"Woningvoorraad niet in balans"
Dorpscommissies, ondernemers en particuliere initiatiefnemers mengen zich volop in de discussie over woningbouw. Als het op huisvesting aankomt, is Woontij een belangrijke partij. Een gesprek met directeur Jan van Andel.
Plannen voor 680 huizen, wees wethouder Hennie Huisman op de stapel bij de gemeente. Ze gaf aan selectief te zijn bij het kiezen welke plannen de voorkeur krijgen. Want de provincie staat een veel beperkter aantal toe. Huisman legt de nadruk op betaalbare (huur)woningen. Zuur voor mensen die graag een vrije sectorwoning willen bouwen. Maar volgens Woontij-directeur Jan van Andel op dit moment een verstandige keus. "Als je de inkomens op Texel en de woningvoorraad naast elkaar legt, dan zie je dat dit niet in balans is. Voor huishoudens met lage inkomens (3095) is er een tekort aan duizend woningen en voor hogere inkomens (2465 hh) een overschot van duizend huizen. De situatie is ook dat in duurdere koophuizen, zeg maar vijf ton of meer, mensen wonen met een laag inkomen. Dat is nu geen probleem, want het zijn doorgaans ouderen met lage woonlasten. Maar na verloop van tijd komen die duurdere woningen op de markt. Maar voor woningzoekenden met een laag inkomen zijn die huizen te duur. Zodat de onbalans die er nu al is, in de toekomst nog groter wordt."
Prestatieafspraken
De gemeente heeft met Woontij prestatieafspraken gemaakt voor sociale woningbouw. Zoals dat Texel zich sterk maakt voor betaalbaarheid en ouderen en groepen die zorg vragen. Van Andel is tevreden over de samenwerking. "Landelijk gezien doet Texel het best goed. Er is veel aandacht voor betaalbare en sociale woningbouw. In De Volmolen is bijvoorbeeld 70 procent sociale huur. Dat is ook de richting in De Tuunen. Dat zie je nergens in Nederland. Dat zorgt wel eens voor onbegrip. Want natuurlijk is er ook behoefte aan duurdere, vrije sectorwoningen. Maar dat is meer een individueel belang. Want als je naar de inkomens kijkt, zijn er daar al veel van. Het is goed dat de gemeente nu in kaart brengt aan hoeveel woningen en in welke prijsklasse er behoefte is. En op basis daarvan een totaalplan maakt. Als dit plan - zoals de intentie is - dit najaar verschijnt, kan de gemeente aangeven welke type huizen prioriteit krijgt.
"Het is voor het eerst dat de gemeente op deze manier naar het huisvestingsprobleem kijkt. Zodat je de juiste maatregelen kunt nemen om vraag en aanbod in evenwicht te krijgen. Wij voeden de gemeente met informatie en geven onze visie en advies. Maar uiteindelijk is het de raad die bepaalt waar, wat, hoeveel en voor wie wordt gebouwd. Wij voeren uit wat de gemeenteraad besluit."
Veel gebouwd
"Huizen bouwen lijkt nooit snel genoeg te gaan. Maar de realiteit is dat het vaak jaren duurt alvorens een plan kan worden gerealiseerd." Uiteindelijk werpt het wel vruchten af. "De afgelopen jaren hebben we veel gebouwd. In de periode 2016 tot 2020 realiseert Woontij 284 woningen." Dat is inclusief De Tuunen (100), De zorgwoningen aan de Gasthuisstraat (59), die momenteel in aanbouw zijn en enkele projecten die nog op stapel staan (Welkoop 34 en Gasthuisstraat 20).
Voor de periode 2021-2025 wil Woontij prestatieafspraken maken over realisatie van 20 woningen in De Hoorn (Drijverschool), 20-28 woningen in Oosterend (Bijenkorfweg), 60-55 in Den Burg (De Tuunen, Kompas) en 28 in De Cocksdorp (Kikkertstraat 8). Voor De Koog en Oudeschild is het nog niet concreet.
Woningcorporaties zoals Woontij mogen zich sinds 2015 uitsluitend op sociale woningbouw richten. "Dat is overzichtelijk en duidelijk. Het biedt veel kansen die we kunnen benutten. Kansen liggen onder meer in samenwerking. Want we kunnen niet alles alleen. Dankzij bijdragen van lokale fondsen, zoals Stichting Samen Eén, de Gollards en Bakkerstichting , kunnen we in het woonzorgcomplex aan de Gasthuisstraat veel extra faciliteiten realiseren. De Koog en Oudeschild zijn nog niet concreet."
Voor Texelse huishoudens met lage inkomens is er een tekort aan duizend woningen
Onderwijs en zorg
"Dankzij samenwerking met bedrijven en organisaties kunnen we extra woningen realiseren. Doordat zij mee investeren, kunnen we economiewoningen bouwen om medewerkers te huisvesten. Zoals voor docenten en medewerkers in de zorg. Nu hebben we daarover met OSG De Hogeberg en Omring afspraken gemaakt. De gemeente stelt tegen een aantrekkelijke prijs bouwgrond beschikbaar."
Lagere segment vrije sector
In dit geval niet alleen sociale woningbouw. "De inkomens van deze twee doelgroepen zijn soms te hoog voor sociale huur. Maar, zeker als deze mensen met hun gezin naar Texel verhuizen om hier te werken en/of eerst een jaarcontract krijgen, willen of kunnen ze niet gelijk een huis kopen. Bedoeling is dat we voor deze groep woningen bouwen in het lagere segment vrije sector, die wij aan hen verhuren. Geen sociale huur, maar wel betaalbaar. Landelijk zie je dat woningcorporaties die rol gaan vervullen. Omdat het in verhouding een betrekkelijk lage huur is, hebben projectontwikkelaars hier weinig belangstelling voor." De gemeente heeft Woontij gevraagd in dit "gat" te stappen. Om oneerlijke concurrentie te voorkomen, mogen woningcorporaties voor deze projecten geen leningen met staatssteun afsluiten.
Welkoop
Eén van de locaties die hiervoor in beeld is, is die van de Welkoop. "Daar zouden twintig sociale huurwoningen komen, plus een winkel. Nu is dat plan gewijzigd in 34 appartementen. Twintig voor regulier woningzoekenden en veertien voor leraren. Omwonenden worden daarover geïnformeerd. Aan de Gasthuissstraat willen we achttien appartementen voor Omring realiseren. Voor nieuwe medewerkers en mensen in opleiding."
Groeit de wachtlijst voor een sociale huurwoning nog? "Hij neemt in ieder geval niet af. We hebben een nieuw registratiesysteem, waarbij we vooral kijken naar actieve woningzoekenden. Daarbij telt niet zozeer het moment van inschrijving, maar de wachttijd. Dat is de periode van wanneer iemand begint te reageren tot het moment dat hij een (nieuw) huurcontract sluit. We streven naar een gemiddelde periode van twee jaar. Dat is nu nog langer, maar we hopen dit door uitvoering van nieuwe plannen snel te bereiken."
Fabrieksmatige bouw
Als de plannen op papier staan, volgt de uitvoering. "Bouwen is tegenwoordig best een probleem. Zie maar een bouwer te vinden, ook nog tegen een betaalbare prijs. In De Tuunen werken we met fabrieksmatige bouw. Een andere werkwijze, die inzet op innovatie en gebruik van robots. Dat biedt veel mogelijkheden voor kostenbeheersing en je hebt minder handen nodig. Belangrijk in deze tijd van schaarste aan personeel. Onze wijze van bouwen in De Tuunen wordt nu zelfs door minister Ollongren gepromoot als oplossing."
Nutsvoorzieningen
Een snelle manier van bouwen, waarbij Woontij tegen een ander probleem aanloopt: de aanleg van de nutsvoorzieningen "De bouwtijd is heel kort. De aanleg van nutsvoorzieningen hangt samen met de toewijzing van het huisnummer. Ook zij hebben een capaciteitsprobleem. Als je een jaar aan het bouwen bent, is dat geen probleem. Nu lopen we tegen dit probleem aan. Dat lost zich wel op, maar het kost tijd. Je moet het tijdig afstemmen."
Ook een procedure bij de Raad van State zorgde voor complicaties in De Tuunen. "Normaal gesproken gaan we na de uitspraak pas van start met de bouw. Omdat we al prijsafspraken hadden gemaakt en de bouwers hun productietijd er op hadden afgestemd, hebben we gezegd: Begin maar, we kijken wel hoe de procedure loopt. De woningen worden immers elders gebouwd en komen 'kant-en-klaar' aan."
Stikstofproblematiek
Er is momenteel veel te doen over de stikstofproblematiek. "Ik kan niet overzien wat dat voor ons voor impact heeft. Voordeel dat wij hebben is dat veel van het bouwen elders in de werkplaats gebeurt."
Over de verduurzaming van huizen: "Nieuwbouw is gasloos. We investeren veel in isolatie, zonnepanelen, warmtepompen, etc. In bestaande woningen kijken we per situatie wat we kunnen doen. We willen niet te ver voor de troepen uitlopen. De oudste woningen gaan we vanaf eind dit jaar en volgend jaar aanpakken om een groen energielabel te krijgen. Dat is energiezuinig, maar nog niet CO2-neutraal. We zijn nog niet zover dat we voor verwarming van gas overstappen op warmtepompen. Dan zit je met omgevingsgeluid en andere nadelen. Maar de technische ontwikkelingen gaan snel."
Peperhof
Onlangs werd bekend dat de Stichting Peperhof de voormalige gereformeerde kerk in Oosterend niet koopt van Woontij en stopt met exposities. "Ons plan B is nu om daar sociale huurwoningen te realiseren."
Gerard Timmerman
