Nesland een bron van conflict
"Samen goed, armoed", luidt een oude wijsheid. "Samen bouwen voor de toekomst", vermeldt de brochure voor Woonstede Nesland, waarvoor de plannen dateren uit 2010. Zeven jaar later liggen bewoners met elkaar en de aannemer overhoop.
Welke partijen zijn er te onderscheiden in dit conflict?
Maatschap Woonstede Nesland, bestaande uit 23 maten, samen de bewoners van Nesland. Zij worden vertegenwoordigd door een zogeheten Coördinatie Commissie (CC, het bestuur).
De "groep Keizer". Dit is een aparte groep binnen de maatschap, bestaande uit bewoners van zeven woningen op het Nesland. Zij zijn niet aangesloten op het centrale verwarmingssysteem, stemden tegen de bouw van Blok C (de derde fase die niet wordt gebouwd) en vinden dat ze benadeeld zijn door het bestuur, de aannemer en de gemeente.
De "groep Geldorp", vernoemd naar de oud-burgemeester, penningmeester van het bestuur. Dit is de andere groep binnen de maatschap, bewoners van zes andere woningen (incl. het bestuur), die wél worden verwarmd door de houtpelletkachel.
Duin Bouw, aannemer van het wooncomplex en van begin af aan betrokken bij het project.
Het juiste kostenplaatje van de kachel is nooit boven tafel gekomen.
Wat is er aan de hand?
Duin Bouw heeft een rechtszaak aangespannen tegen de maatschap over een vordering van €236.000,- op de maatschap. En daar bovenop een aanvullende vordering, betreffende kosten van onverkochte appartementen. Het betreft een vergoeding voor administratieve, organisatorische en andere werkzaamheden die volgens Duin Bouw in opdracht van de maatschap zijn uitgevoerd. Duin geeft aan dat al die kosten zijn afgestemd met de Coördinatie Commissie (CC) van de maatschap. Een groot aantal facturen betreft kosten van de architect voor het ontwerp.
Waarom weigert de maatschap die te betalen?
Er is tussen de maatschap en Duin Bouw verschil van inzicht over elkaars rol. Volgens de maatschap is Duin projectontwikkelaar, en daarmee verantwoordelijk voor de in het geding zijnde kosten. Maar volgens Duin is de maatschap projectontwikkelaar en daarmee opdrachtgever van Duin Bouw. Dit vloeit voort uit de overeenkomst van Collectief Particulier Ondernemerschap (CPO) die is aangegaan. In de brochure over Nesland staat: "Het CPO-lid bouwt dus zijn/haar eigen huis. Dit houdt in dat dit project de kosten van een projectontwikkelaar en die van een makelaar niet van toepassing zijn. Hiermee kunnen woningen tegen lagere kosten worden gerealiseerd." Duin Bouw: "De maatschap heeft bijvoorbeeld zelf de grond gekocht, bouwrijp gemaakt, de bouwvergunning aangevraagd en de huizen verkocht aan de maten. Dat is wat je doet als projectontwikkelaar."
Als de maatschap zelf projectontwikkelaar is, hoe kan het dan dat de aannemer die kosten heeft gemaakt?
Duin Bouw: "Het originele idee van een CPO is dat de maten een zeer actieve rol spelen. Maar gaandeweg viel de actieve bijdrage van de maten tegen. Dit leidde er toe dat de maatschap zelf niet veel deed, waardoor alsnog externe expertise moest worden ingehuurd." Keizer: "In de ogen van Duin, maar wat kan je verwachten van een groep senioren die nooit iets met 'bouwen' heeft gehad." Volgens Duin wilde de architect geen contract aangaan met de maten, vanwege eventuele complicaties met zoveel betrokkenen. Hij wilde Duin als contractpartij. Een bijzondere rol, want als aannemer was die ook de opdrachtgever van de architect."
Waarom nú de claim van Duin?
Duin Bouw: "Administratief liep het niet soepel bij de maatschap. Penningmeesters wisselden elkaar af, in overleg en in opdracht van de CC hebben wij de uitvoering van de administratie overgenomen." Keizer: "De administratie gebeurde door de man die ook de boekhouder is van Duin (hij doelt op de controller). De keurmeester die zijn eigen vlees keurt." Duin Bouw: "Onze rol is uitvoerend, we werken in opdracht van de maatschap." Keizer: "Er zijn allemaal verzonnen posten opgevoerd, er klopt niets van." Duin Bouw spreekt dat tegen: "Er staat geen enkele verzonnen post in (er wordt een dikke map met nota's getoond). De penningmeesters van de maatschap ken(d)en alle nota's, de bedragen worden al drie jaar opgevoerd in de jaarrekeningen. Er is aanvankelijk ook betaald. Maar door de opeenvolging van verschillende penningmeesters en de moeizame onderlinge communicatie binnen de maatschap was dat niet bij alle maten bekend."
Waarom heeft Duin de vorderingen niet eerder opgeëist?
Duin: "Het hele project bestond uit drie fases. Uit de doorberekening van de exploitatie bleek dat als Blok C (twintig woningen) zou worden gerealiseerd, de maatschap uit de kosten zou zijn en zelfs een klein bedrag zou overhouden. Voldoende inkomsten om de rekeningen die wij nog hadden uitstaan mee te betalen. Maar toen de maatschap besloot (met een meerderheid van 6 tegen 7 (kamp Keizer) niet verder te gaan met Blok C, zouden ook die inkomsten uitblijven. De maten zijn tijdens die bewuste vergadering gewezen op de gevolgen van hun besluit, dat ze daarmee per maat wel eens €30.000,- mis zouden kunnen lopen. Op het moment dat ze Blok C afbliezen, moesten wij onze vordering wel incasseren." Duin Bouw houdt de maten aansprakelijk, wat betekent dat, als de rechter de aannemer in het gelijk stelt, ze elk hun deel van de vordering moeten betalen.
Duin heeft beslag gelegd op de woning van één van de bewoners. Waarom?
"In de eerste plaats omdat deze bewoner zich via de Kamer van Koophandel probeerde uit te schrijven uit de maatschap. Dat is illegaal. Je kunt pas uit de maatschap wanneer al je financiële verplichtingen zijn overgedragen op een ander, de koper van je huis, die deze verplichtingen moet hebben geaccepteerd. Het is uiteindelijk niet gelukt, maar de woning staat wel te koop. Wij willen niet het risico lopen dat we in dit geval onze vordering mislopen."
Nesland beschikt over een centraal verwarmingssysteem, een houtpelletkachel. Een investering van €1,3 miljoen. Hoe kan het dat minder dan de helft van de bewoners (groep Keizer) niet is aangesloten op deze kachel?
Volgens Keizer heeft de aannemer een verkeerde voorstelling van zaken gegeven: "Het juiste kostenplaatje van de kachel is nooit boven tafel gekomen." De brochure meldt: "De keuze voor de houtpelletinstallatie komt voort uit de doelstelling van Woonstede Nesland om duurzaam (CO2-neutraal) te ondernemen." Duin Bouw: "De kachel maakt dus onderdeel uit van het totaalplan. Alles is doorberekend en doorgesproken met de bewoners. Iedereen was enthousiast, inclusief NBC, die het kantoor zou aansluiten, en Woontij voor nog 23 te bouwen woningen. Bij rond de dertig woningen (Nesland) zou de exploitatie sluitend zijn. Zo is het ook gepresenteerd. In de eerste fase zou de kachel alleen de woningen verwarmen, later zou er een turbine bij komen, die voor elektriciteit zou zorgen. We hebben voor subsidie een aanvraag gedaan bij de provincie, die een bijdrage van €240.000,- heeft geleverd, en het Energieloket van de gemeente, bij elkaar een bijdrage van €112.500,- (geld dat door Urgenda is voorgeschoten). Deze subsidies zijn ook daadwerkelijk besteed aan de kachel, het hele project, inclusief leidingen, bunker, etc. vergde een investering van €1,3 miljoen. Voor de bewoners zou de investering kosten neutraal verlopen. Iedereen was lovend, maar op een gegeven moment zijn er twee kampen ontstaan. De 'dissidenten' hebben het bij de gemeente voor elkaar gekregen dat het gasbedrijf een leiding langs Nesland heeft gelegd. Tegen de afspraak, want met de gemeente was overeengekomen dat het project duurzaam zou zijn. Die leiding gaf zes bewoners de mogelijkheid zich op het gas aan te sluiten."
Hoe moet het verder met de kachel?
Voor de exploitatie van de kachel is Nessergy BV opgericht. Doordat nu maar zes woningen zijn aangesloten, blijven de inkomsten hiervoor ver onder de maat, is er onvoldoende geld voor onderhoud en om de bunker te vullen. Toen die op 15 februari leeg dreigde te raken en bewoners in de kou dreigden te komen, is deze bunker op kosten van Duin Bouw (€6.000,-) gevuld. Maar als er niets verandert, dan gaat Nessergy failliet. Voor de zes woningen moet dan een andere verwarmingsbron worden gevonden. Duin blijft met een grote financiële strop zitten. De aannemer heeft een vordering van 2,5 ton op Nessergy, zoals de leverancier een vordering heeft op Duin.
Wat speelt er nog meer?
In de periode dat de pelletkachel nog niet werkte, was een oliekachel in bedrijf. De rekening voor de huur en de gasolie belandde bij de maatschap. Volgens Keizer ten onrechte. "Een aannemer dient een huis op te leveren met warmte en warmwater voorziening." Duin Bouw: "De vertraging is niet onze schuld. De pelletkachel had veel eerder kunnen draaien, als de 'dissidente' maten niet hadden tegengewerkt." Maar de maatschap zit krap bij kas. Keizer: "Op 14 februari jl. maak ik €5.214,90 over naar de maatschap, net als alle maten, bestemd voor de legeskosten van de omgevingsvergunning van de gemeente. Maar met dat geld betaalt de maatschap de kachel en de gasolie. Dat geld is dus niet naar de gemeente overgemaakt voor de legeskosten. Nu moet elke maat verspreid over drie jaar €7.100,- aan de gemeente betalen (voor de omgevingsvergunning circa € 2.200,00 en de grondverkoop circa €4.900,00). Dit gaat níet goed. Voor mensen die het van hun pensioentje moeten hebben, is ruim €200,- in de maand veel geld."
Met wie ligt Keizer nog meer in de clinch?
Met de gemeente, over een de akte van levering voor overdracht van de grond voor enkele appartementen. Keizer: "In de ontwerpakte stond dat de gemeente levert aan de maatschap en die levert aan de klant, ABC. Maar in de definitieve akte ontbreekt die passage. Nu heeft de gemeente direct met Duin te maken, waardoor de maatschap is benadeeld. Het klopt gewoon niet, ik wil dit tot de bodem toe uitgezocht hebben. Tot die tijd betalen de zes families niets meer aan de gemeente." Het college heeft inmiddels aangegeven dit niet te accepteren. Keizer heeft ook kritiek op het bestuur van de maatschap, onder meer over een lening voor de bunker van de kachel, waarvoor stiekem en zonder toestemming een lening zou zijn verstrekt.
Hoe moet het verder?
Duin Bouw: "We hebben bij de gemeente een alternatief plan voor Blok C ingediend, maar krijgen daar weinig reactie op. We verwachten dat ze met een andere ontwikkelaar in zee gaan. We hebben er bij de gemeente op aangedrongen zich hard te maken voor aansluiting op de houtpelletkachel, zodat die blijft branden."
Keizer: "We wonen hier geweldig en zeuren niet, maar de rest is een ramp."
Paul Buijsman van Duin Bouw: "Ik ben hier vanaf 2010 mee bezig, een prachtig, vernieuwend, duurzaam en kansrijk project. Iedere week heb ik bij elke bestuursvergadering gezeten en daarvoor geen euro aan advieskosten in rekening gebracht. De maatschap heeft halverwege de wedstrijd gestaakt en krijgt daarvan nu de rekening gepresenteerd."
Gerard Timmerman