Procedures, bezuinigingen en beeldvorming
'Beeldvorming is best lastig', verzucht Jan van Andel. Woontij waarvan hij aan het roer staat, is de laatste tijd vooral negatief in het nieuws. 'Natuurlijk moeten we ons bezit vernieuwen. Maar slechts drie procent van onze tijd besteden we aan projecten, 97 procent zit in verhuur, beheer, onderhoud van woningen en zorgen dat alles goed verloopt.'
Hij maakte een lijstje met plussen en minnen in 2013 voor Woontij. Om met het positieve te beginnen. Renovatie van 116 appartementen in Den Helder en oplevering van 15 appartementen in Julianadorp. 'Er gebeurt van alles, helaas nu niet op Texel, vooral als gevolg van procedures die voor vertraging zorgen.' Verder met de plussen: Succesvolle implementatie van vraaggestuurd onderhoud en doorstroombeleid, intentieovereenkomst hospice in Den Burg. 6. De doelstelling van de verkoop van dertig woningen is gerealiseerd, waardoor geld vrij komt voor nieuwe projecten. 7: Realisatie van het bezuinigingsplan, 8. Positief kredietwaardigheidsoordeel van WSW (Waarborgfonds Sociale Woningbouw) en CFV (Centraal Fonds Volkshuisvesting), 9. Vaststelling van een strategisch vastgoedbeleid en 10. Overeenstemming met de gemeente over de bouw van 23 woningen aan de Verzetstraat. Het lijstje minnen omvat ook tien punten. De meesten komen voorbij in het andere artikel. 7. Beperking van mogelijkheden voor Koopgarant. 8. Stijging van de huurachterstanden.9. de huisuitzettingen en 10. Mislukking van het CPO-project Oudeschild (op het oude voetbalveld). 'Er was aanvankelijk veel interesse, maar uiteindelijk zijn alle particulieren afgehaakt.' Bij voldoende interesse zou Woontij daar zes woningen realiseren. Het idee was om dan de huurwoningen aan de Loodssingel (die op één na al geruime tijd leeg staan) af te stoten. De boekwaarde is laag en de kosten om ze bewoonbaar te maken hoog. Nu het CPO niet doorgaat is besloten om aan de Loodssingel nieuw te bouwen.'
Het steekt met name aannemers dat Woontij bij nieuwbouw vaak een overkants bouwbedrijf inschakelt. Zij zouden onder de prijs werken. Van Andel: 'We zouden het graag door Texelse bedrijven laten doen, maar daar mag geen extra prijskaartje aan hangen. We zijn een maatschappelijke organisatie met een verantwoordelijkheid. We hebben voor elk project lokale partijen gevraagd, maar die schreven niet laag genoeg in. Als Texelse aannemers voor ons willen bouwen, dan moeten ze lager inschrijven.' Anderen nemen volgens hem genoegen met een lager marge, werken efficiënter, kopen goedkoper in, etc.
Van Andel benadrukt dat Woontij de Texelse bouwers een kans geeft. 'Voor de Verzetstraat en de Loodssingel werken we volgens een nieuwe aanbestedingsvorm: Design en build. Daarbij stellen we tevoren een budget vast en nodigen we meerdere partijen uit om een plan in te dienen. Dus niet meer de architect die een plan ontwikkelt, maar optimaal gebruik maken van de kennis en creativiteit van de bouwwereld. We hebben ook een Texels bedrijf uitgenodigd. Natuurlijk hoop ik dat die het gaat redden. Overigens schakelen we voor onderhoudswerk vaak Texelse bedrijven in, ook schilders en installateurs. Daar gaat veel geld in om. En bij grote projecten probeert de aannemer er zoveel mogelijk Texelse onderaannemers bij te betrekken.' Vernieuwing van bejaardencomplexen vlot maar moeizaam. Hoe zit dat? 'Dat hebben we meer over de tijd uitgesmeerd. Deels in verband met onze financiële mogelijkheden. Maar ook zijn de inzichten veranderd. Aanvankelijk was het idee om ze te slopen en woningen van deze tijd neer te zetten. Maar als je het de bewoners van Starkenburgh (waar ook jongeren wonen) vraagt, die wonen er heel tevreden. Waarom zou je het dan slopen? Schutteboe in De Koog wordt gerenoveerd. De mensen daar vonden het wel prima, ze hoefden niet zo groot te wonen. Nu zijn we het Strendertuus aan het voorbereiden. Gaan we vervangen door nieuwe woningen of renoveren? Die keus heeft ook te maken met de verhuurdersheffing, waardoor de huren oplopen. Niet iedereen wil een dure luxe woning, omdat niet iedereen die kan betalen. Er blijft ook vraag naar goedkopere woningen, met minder ruimte en luxe. Dat is een interessante discussie, maar ook een lastige. We mogen niet alleen naar de huidige bewoners kijken, maar ook naar de toekomst. We zijn er voor mensen met lage inkomens, die niet in de eigen huisvesting kunnen voorzien. 'Sinds de oprichting in 2008 heeft Woontij 251 nieuwe huurwoningen opgeleverd, bijna 42 per jaar. Met 1,9 procent scoren we hoger dan het landelijk cijfer van 1,2 procent. Over de afgelopen drie jaar is ons gemiddelde echter gedaald naar 1,0 procent.' Op de Woontijdag vorig jaar maakte Van Andel bekend dat de corporatie voor de komende drie jaar voor €20,8 miljoen aan financiering kan aantrekken. Aan projecten geen gebrek, het wachten is tot de procedures zijn doorlopen. 'Er liggen plannen klaar voor 200 woningen, genoeg voor jaren productie. Waaldereind 21, 't Zouteland 12, de Verzetstraat 23, De Kogerhoop 10, De Waerden Den Burg West 16 en CPO-projecten.' Woontij werkt(e) mee aan tal van maatschappelijke projecten, zoals het PHH-gebouw, de Texelhoeve, verhuur van het gebouw van RWS, en participeert nu in de hospice. Er wordt wel gezegd dat het accent teveel op het maatschappelijke ligt. Van Andel: 'Woontij richt zich vooral op sociale huurwoningen. Maar maatschappelijk vastgoed is voor ons wel een wettelijke taak. Dat heeft met leefbaarheid te maken. Als gemeente maak je daarover prestatieafspraken. Er is een lijst samengesteld wat wel en niet in aanmerking komt. Je moet er een redelijke invulling aan geven, maar we zijn er best terughoudend in. Op die lijst staat bijvoorbeeld de hospice, waar we bij betrokken zijn. Er wordt snel gekeken naar ons. Maar als ze niet op ons lijstje staan, dan zijn we terughoudend. Maar is het wél onze taak, dan kijken we er serieus naar.' Woontij startte in 2008 met bezuinigingen. 'Door onze kleinschaligheid zijn de lijnen kort en werken we efficiënt en besparen we op de kosten. De variabele lasten lagen in 2012 15 procent lager dan het landelijk gemiddelde, de personeelslasten zelfs 17,5 procent. Woontij beheert 103 woningen per medewerker, landelijk is dat 89. Desondanks moeten we verder bezuinigen. In 2008 hadden we nog 30 mensen, nu 23 en op termijn gaan we terug naar 20, volgens natuurlijk verloop. Het salaris van Van Andel (circa vier keer modaal) maakt ook de tongen los. Het komt neer op €63,22 per woning (2012). Ter vergelijking: zijn collega van Woningstichting Den Helder kost €18,38 per woning, die bijna vijf keer zoveel woningen beheert als Woontij (bron NOS). Van Andel vindt de vergelijking onzinnig: 'Het salaris voldoet aan de landelijke regeling en is dus volgens de normen niet te hoog. Vanaf 1 januari heeft de minister een nieuwe regeling vastgesteld, waardoor de salarissen van directeuren worden verlaagd. Dat geldt ook voor de directeur van Woningstichting Den Helder. Overigens doe ik niet alleen directietaken. Ik heb ook veel uitvoerende taken.'
Gerard Timmerman