Gesteggel over verkoop
boerderij Noordhaffel
'Vandaag werken aan het landschap van morgen', luidt de slogan van de Dienst Landelijk Gebied (DLG). 'Maar in dat landschap willen ze geen boeren', concludeert schapenboer Hans Witte van Rozenhout.
De familie Witte ligt overhoop met DLG over boerderij Noordhaffel aan de Pontweg. DLG kocht deze boerderij in 2007, als onderdeel van een grondruil die voortvloeide uit de herinrichting van Waalenburg. Onlangs haalde de kwestie de publiciteit nadat Witte bezwaar had gemaakt tegen de particuliere (anti-kraak) bewoning van deze agrarisch bestemde boerderij. Hij kreeg gelijk, DLG moet snel een eind maken aan de particuliere bewoning. Maar daarmee is het probleem voor Witte niet uit de wereld. Hans en dochter en bedrijfsopvolger Mariska willen de boerderij kopen. Lammetjes knuffelen, schapen drijven, -scheren en andere toeristische en educatieve activiteiten over de schapenhouderij die ze organiseren zijn bijzonder succesvol. Maar behalve de extra inkomsten, levert dat ook veel parkeerdrukte en -overlast op. 'Ik heb de gemeente daarvoor regelmatig over de vloer gehad.' De oplossing ligt volgens Witte op Noordhaffel. 'We hebben bij de boerderij twaalf hectare land en aan de andere kant van de Pontweg nog eens twaalf. Meer dan de helft van onze grond ligt daar. Er is volop ruimte, ook voor parkeren. Het is een prachtige plek om onze toeristische activiteiten naar toe te verplaatsen. Dan houden we hier de schapenhouderij.'
Toen DLG de boerderij onlangs openbaar te koop aanbood, schreef ook de familie Witte in. Maar het werd hen niet gegund. 'Van de drie biedingen was er één hoger. Wij zaten daar vijftien procent onder. Maar die hoogste bieder heeft inmiddels afgehaakt. Nu zijn wij dus de hoogste. Maar DLG gunt het ons niet. Daarmee blokkeren ze niet alleen de ontwikkeling van ons bedrijf, ze staan ook een mooie aanvulling op het toerisme in de weg. Want de gemeente is niet van plan de huidige situatie op de Hogeberg nog langer te accepteren. Moet ik hier dan straks een weiland inrichten als parkeerplaats? Waar wordt dit kwetsbare landschap ook niet mooier van. Bovendien zijn we qua schuurruimte uit ons jasje gegroeid. Met Noordhaffel er bij hebben we weer voldoende ruimte. Anders moeten we hier bij bouwen. Dat komt ook het landschap niet ten goede. Bovendien: we pachten de grond rond Noordhaffel al.'
Witte handhaaft zijn bod van destijds. Maar sinds kort staat Noordhaffel te koop bij een Texelse makelaar, vraagprijs €510.000,-. 'Die prijs is niet reëel, zeker niet voor een agrariër die er zijn brood moet verdienen. Nog steeds geen koper, terwijl Noordhaffel al heel lang te koop staat. Er is zelfs in landelijke dagbladen geadverteerd. Ze hopen dat ik afhaak, wat zeker niet gaat gebeuren, en dat een particulier het koopt. Maar die mag er vanwege de agrarische bestemming niet wonen.' In de advertentie staat: 'Onder voorbehoud van toestemming van de gemeente Texel is het mogelijk de bestemming te wijzigen naar wonen.' Witte: 'Nu proberen ze dus een spelletje te spelen.'
'Ons bod mag dan wel een stuk lager zijn dan de huidige vraagprijs, maar die is niet realistisch. Je krijgt er immers geen woonbestemming op, er is veel achterstallig onderhoud en in Spang staat en vergelijkbare boerderij met een vraagprijs van €375.000,-. Dat komt in de buurt van ons bod, met een beetje goede wil van beide kanten is dat verschil best overbrugbaar. Maar DLG wil niet met ons om tafel. Dit klopt gewoon niet.'
Particulier gebruik van agrarische woningen is nu strijdig met het bestemmingsplan. Maar in het nieuwe bestemmingsplan Buitengebied, dat nu ter goedkeuring bij de Raad van State ligt, kan deze bestemming worden omgezet in die van plattelandswoning. Dan mag de woning wel worden bewoond door een particulier, maar om te voorkomen dat landbouwers worden gehinderd in hun mogelijkheden, zijn de bezwaarmogelijkheden beperkt. De gemeente werkt volgens een woordvoerder alleen mee aan omzetting tot plattelandswoning als er geen aantoonbare noodzaak meer om daar een agrarisch bedrijf te hebben. Jan Sanders, adviseur van Witte: 'Dat klopt niet. Je kunt alleen van de oorspronkelijk bestemming afwijken als het reëel niet mogelijk is daaraan te voldoen. Als je er dus echt niet meer kunt boeren. Maar dat is hier niet het geval. Het is wel degelijk mogelijk daar een agrarisch bedrijf te realiseren. Als de gemeente besluit tot omzetting in plattelandswoning, en Hans Witte vecht dat aan, dan zal de rechter hem in het gelijk stellen.'
Sanders: 'Het probleem is gewoon dat DLG die boerderij snel en ondoordacht voor een veel te hoge prijs heeft gekocht en dat één ambtenaar daarop wordt aangekeken. De huidige vraagprijs is veel te hoog. Bij woonhuizen geldt: het is wat de gek er voor geeft, maar bij bedrijven werkt het zo niet. Je kunt redelijk makkelijk en objectief de waarde vaststellen. Onder meer aan de hand van de winst en de hoogte van de rente. Hans Witte beschikt over zo'n objectieve taxatie. Het is gek dat DLG niet bereid is daarover over te praten en niet bereid is de taxaties naast elkaar te leggen. Het is prima als dan ook DLG kritisch naar de cijfers kijkt, maar ga wel het gesprek aan. Ik vind het ook erg vrijpostig om in de advertentie te schrijven dat het onder voorbehoud van toestemming van de gemeente mogelijk is de bestemming te wijzigen naar wonen. De raad heeft onlangs haar zorgen uitgesproken dat het aantal agrarische panden achteruit holt en gezegd: Laten we ophouden met het omzetten van boerderijen naar burgerwoningen. Ik hoop echt dat dit wordt opgelost, het is zo'n leuk bedrijf. Mariska Witte staat in de startblokken om daar een prachtig bedrijf te starten. Iedereen zou zich in de handen moeten wrijven dat daar zo'n echte schapenboerderij komt. Maar nu wordt dat om bureaucratische redenen tegen gehouden.'
We vroegen DLG om een reactie. Christof van der Duijs over de vraagprijs: 'Die is gebaseerd op de taxatiewaarde. Twee onafhankelijke taxateurs hebben de marktwaarde vastgesteld.' Is die taxatiewaarde gebaseerd op particuliere bewoning? 'Het is een onafhankelijke inschatting van wat een redelijk handelende koper in een vrije markt er voor wil betalen.' Van misgunnen is volgens DLG geen sprake. 'De prijzen die bij de openbare inschrijving zijn geboden waren gewoon te laag.'
Over een mogelijke wijziging van de bestemming. 'Elders in het land waar grond rond boerderijen is weggekocht, werkten gemeenten wél mee aan bestemmingswijziging van de gebouwen. Dat de gemeente Texel het nu niet zit zitten, is geen reden om te veronderstellen dat dit zo blijft. We wilden Noordhaffel eerst als ruilobject inzetten, maar toen dat niet meer nodig was, is besloten tot verkoop. Van onze opdrachtgever, de provincie, moeten we tegen markwaarde verkopen. Als we onder de prijs zouden verkopen, is dat staatssteun.' Heeft DLG de boerderij niet te duur gekocht? 'Bij de aankoop in 2007 hebben we ons laten adviseren door twee onafhankelijke taxateurs. Het verschil tussen wat Witte er voor wil betalen en de vraagprijs is niet te overbruggen.' Witte heeft ook een taxatie laten maken en wil de verschillende taxaties graag naast elkaar leggen om te vergelijken. 'Het spel van onderhandeling vindt plaats tussen makelaar en de geïnteresseerde. Daar gaan wij niet over.' DLG: 'Het staat nog maar net te koop. Objecten staan soms jaren te koop. Er is nu geen reden om de vraagprijs te verlagen.' Ten slotte de vraag: Wil DLG wel boeren in het landschap van morgen? (naar aanleiding van de slogan) 'Wel degelijk. We doen juist veel aan verbetering van de structuur van het agrarische cultuurland. DLG draagt de agrarische sector een warm hart toe en voert haar werk altijd uit in opdracht van anderen, zoals het Rijk, de provincies en gemeente.'
Gerard Timmerman